Wadi © Nanda Sluijsmans
Het ontwikkel- en bouwproces
2.1 Fasering van het ontwikkel- en bouwproces
Het bouwproces (of breder: het gebiedsontwikkelproces) bestaat uit de volgende fases:
- Initiatieffase: onderzoekt de haalbaarheid van een ontwikkeling en eindigt met een aanbesteding/intentieovereenkomst waarin de klimaatdoelen vast worden gelegd.
- Haalbaarheidsfase: deze fase bestaat uit 3 subfasen, De definitiefase maakt de ontwikkeling ruimtelijk mogelijk, de ontwerpfase maakt het concreet en de voorbereidingsfase richt zich op detaillering en contractering voor de realisatiefase. In definitiefase worden eisen geselecteerd op basis van de doelen. Tijdens het ontwerpproces en de voorbereiding wordt beoordeeld in hoeverre het ontwerp voldoet aan de gestelde eisen en de bovenliggende doelen worden behaald.
- Realisatie: hierin wordt een ontwikkeling daadwerkelijk gebouwd.
- Exploitatie/Beheer/Verkoop: hierin wordt het gerealiseerde gebruikt en in stand gehouden.
Figuur 1: Het gebiedsontwikkelingsproces zoals uitgewerkt in de Reiswijzer 2019.
Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM, VNG; Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019, 2019
2.2 Klimaatadaptatie in het bouwproces
Klimaatadaptief, bodemdalingsbestendig en natuurinclusief ontwikkelen en bouwen bestaat uit een creatief proces en een toetsend proces. De grootste impact is te maken tijdens het creatieve proces. Via het creatieve proces kunnen klimaat, bodem en water sturend zijn in de ruimtelijke ordening. De leidraad focust zich dan ook op de initiatieffase en haalbaarheidsfase, omdat in deze fase de meeste impact te maken is. Deze fasen bieden kansen om het bodem-, water- en ecosysteem medesturend te laten zijn voor een ontwikkeling. Een echt adaptief ontwerp houdt daarbij niet alleen rekening met de huidige inzichten in klimaatverandering, maar reserveert ook ruimte om tegemoet te komen aan toekomstige inzichten in klimaatverandering. Zo leidt het proces tot een ruimtelijk plan dat aantoonbaar waterrobuust, hittebestendig, bodemalingsbestendig en biodivers zal zijn.
Het creatieve proces van klimaatadaptief ontwerpen leidt vaak tot meer ruimtelijke kwaliteit door toepassing van groen en water. Dit draagt uiteindelijk bij aan de belevings-, toekomst- en gebruikswaarde van een plan. Door in het begin van het creatieve proces klimaatadaptatie aan bod te laten komen kan het ontwerp meer afgestemd worden op de kansen en beperkingen van bodem, water en het klimaat.
Het toetsende proces is net zo belangrijk als het creatieve proces. Voorgestelde maatregelen op basis van creatieve ideeën en ontwerpen moeten goed presteren in de praktijk. Het gaat dus om de beoordeling of het ontwerp aan de afgesproken eisen voor de klimaatthema’s voldoet en de doelen ook daadwerkelijk worden bereikt. Dit kan in verschillende stadia van het ontwerp en realisatie proces plaatsvinden. De doelen moeten echter wel vroeg vaststaan en vertaald zijn in eisen. In de initiatieffase zal het vaststellen van de doelen door een globale beoordeling op eisen volstaan. In de haalbaarheidsfase zal een gedetailleerde beoordeling moeten plaatsvinden. Bijvoorbeeld bij een aanbesteding of contract voor een gebiedsontwikkeling of het verlenen van een omgevingsvergunning. Na realisatie dient het uiteindelijk aangelegde plan getoetst te worden ter evaluatie. Ten slotte zal er in de beheerfase op toegezien moeten worden dat de voorzieningen in stand blijven en goed blijven functioneren.
In de praktijk: Lincolnpark Haarlemmermeer wordt collectief klimaatadaptief
De gemeente Haarlemmermeer ontwikkelt de wijk Lincolnpark met ongeveer 1600 woningen en bijbehorende voorzieningen. Het ontwerp van de wijk in Hoofddorp bestaat uit veel groen, water en wadi’s om de wijk klimaatadaptief te maken. Er komt een flexibel waterpeil waardoor schoon regenwater wordt vastgehouden en de zilte kwel wordt tegengegaan. Een bijzonder onderdeel aan de ontwikkeling is de nadruk op collectief initiatief. Parkeren wordt in negen collectieve garages opgelost aan de rand van wooneilanden. De vrijgekomen ruimte is beschikbaar voor een parkachtige groene omgeving. Het groen wordt gezamenlijk eigendom van bewoners, er komen geen individuele tuinen in de wijk. Daarnaast kunnen toekomstige bewoners op een aantal kavels gezamenlijk woningen ontwerpen en laten bouwen (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). De collectieve aanpak vergroot de betrokkenheid van de bewoners met hun omgeving. De verwachting is dat deze betrokkenheid ook leidt tot een beter klimaatadaptief beheer tijdens de gebruiksfase van de wijk dan bij een reguliere wijk. (Meer info: www.lincolnpark.online )
Artist impression van Lincolnpark (bron: www.lincolnpark.online)
2.3 Belangrijkste partijen in het ontwikkel- en bouwproces
De leidraad richt zich op de professionele partijen die veel invloed hebben op het klimaatadaptief ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Dit zijn:
- Gemeenten: regisseren de ruimtelijke ontwikkeling en woningbouw binnen de eigen grenzen via omgevingsplannen, via grondbeleid (investerend of faciliterend) en zijn verantwoordelijk voor de inrichting en het beheer van de openbare ruimte.
- Ontwikkelaars: zijn de drijvende kracht achter de ontwikkeling van gebouwen en gebieden voor de markt. Ontwikkelaars investeren en ontwikkelen op eigen grond of verkrijgen een ontwikkelpositie via een aanbesteding. Onder deze categorie vallen ook zelfbouw-ontwikkelingen of ontwikkelingen op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap.
- Woningbouwcorporaties: zorgen voor ontwikkeling en nieuwbouw van sociale huurwoningen in samenwerking met gemeenten. Woningcorporaties en klimaatadaptatie, Samenwerken aan goed wonen, Anneke van Veen, 2019.
- Financiers en vastgoedbeleggers: investeren in vastgoed en/of in een ontwikkeling en stellen vanuit haar rol eisen aan (klimaat)risico’s.
- Waterschappen: borgen het water- en klimaatbelang via de watertoets bij een bestemmings- of omgevingsplan en vergunningverlening (op basis van de Keur) in de ruimtelijke ontwikkeling.
- Provincies: regisseren de locatiekeuze, stellen kaders voor het woningbouwproces op provinciaal niveau en investeren soms in strategische woningbouwontwikkelingen via actief grondbeleid. Ook zijn zij verantwoordelijk voor bescherming en versterking van natuur en grondwater.
- Advies- en ontwerpbureaus: geven advies en ontwerpen gebieden en gebouwen voor publieke en private partijen. Onder deze categorie vallen ook kennisinstellingen als zij een adviesrol vervullen in een ontwikkeling.
De leidraad richt zich niet op eindgebruikers van het bouwproces (toekomstige bewoners, bedrijven), maar benoemt voor de professionele partijen wel de mogelijkheden om hen bij het bouw- en klimaatadaptatieproces te betrekken.
In hoofdstuk 3 is voor elk van deze partijen aangegeven wanneer zij in het bouwproces de mogelijkheid hebben om het bouwproces klimaatadaptief te maken.
2.4 Instrumenten binnen het ontwikkel- en bouwproces
De fasen van het ontwikkelproces kennen verschillende instrumenten of planproducten. Hieropvolgende figuur 2 vat deze instrumenten en producten samen per fase. Het schema geeft aan hoe het hoofdproces van gebouw- en gebiedsontwikkeling vaak verloopt en hoe klimaatadaptatie, inclusief tegengaan van bodemdaling en bevorderen van biodiversiteit, hierin een plek kan krijgen.
Figuur 2: Het gebiedsontwikkelingsproces en instrumenten voor klimaatadaptatief, bodemdalingsbestendig en natuurinclusief bouwen.
De hoofdproducten van het proces zijn in groen aangegeven. De bijbehorende borgingsinstrumenten zijn in blauw aangegeven. Specifieke klimaatadaptatie-instrumenten zijn in groenblauw aangegeven. Het volgende hoofdstuk gaat in op de verschillende producten en de rollen van de belangrijkste partijen in dit proces.
Voor een uitgebreide beschrijving van juridische instrumenten verwijzen we naar de ‘Handreiking decentrale regelgeving klimaatadaptief bouwen en inrichten”. In deze publicatie staat per klimaatthema beschreven welke mogelijkheden overheden op verschillende niveaus hebben om regels op te stellen voor het klimaatadaptief bouwen. Bovendien geeft deze publicatie ook praktische voorbeelden van op te stellen regels.
Naast de regulerende rol met juridische instrumenten zetten overheden ook andere rollen in bij klimaatadaptief bouwen en inrichten. De publicatie “Ritsen: een gids met klimaatadaptieve instrumenten voor bouwen en ontwikkelen” geeft een overzicht hoe overheden deze rollen effectief in kunnen zetten.
Figuur 3: Verschillende rollen die de overheid kan kiezen in samenwerking en bestuur (bron: op basis van rollen Nederlandse school voor openbaar bestuur, aangepast door TAUW en &Flux).
In alle fasen speelt de belangrijke vraag van de kosten en bekostiging van klimaatadaptatie in gebiedsontwikkelingen en nieuwbouw. Voor meer inzicht zijn diverse publicaties beschikbaar:
Financiële instrumenten klimaatadaptief bouwen, verkenning 9 instrumenten, Deloitte, 2021;
Financiële instrumenten klimaatadaptief bouwen, pilotfase 5 gebiedsontwikkelingen, Deloitte 2021;
Kosten en bekostiging klimaatbestendige nieuwbouw (&flux en Arcadis, dd. 5 oktober 2021).