Aan de slag in het proces

Klimaatadaptief, bodemdalingsbestendig en natuurinclusief bouwen is niet vrijblijvend, maar mede sturend in het ontwikkel- en bouwproces. Dit werkt als alle spelers in het proces weten wanneer ze aan zet zijn. Dit hoofdstuk geeft een overzicht van wie wanneer aan zet is. Elk bouwproces kent een eigen dynamiek en het is goed mogelijk dat een individueel project afwijkt van het geschetste proces in de tabel. De fases binnen het bouwproces liggen meestal vast, maar binnen de fases kunnen activiteiten een andere volgorde hebben of parallel lopen in de tijd. In onderstaande tabellen per fase is er bewust voor gekozen de verantwoordelijke partij te benoemen en niet de uitvoerende partij. Bij het ontwerp van gebouwen is bijvoorbeeld de projectontwikkelaar benoemd als partij en niet de architect die dit maakt in opdracht van de ontwikkelaar.

Het ontwikkel- en bouwproces en het klimaatadaptatieproces zijn beide cyclische en adaptieve processen. Het ontwikkel- en bouwproces wordt bijvoorbeeld voortdurend bijgestuurd door marktontwikkelingen of inzichten uit vorige fasen van een grootschalige ontwikkeling. Dit kan leiden tot een ander woningaanbod en wijzingen van ontwerpen. Onzekerheden en nieuwe wetenschappelijke inzichten over klimaatontwikkelingen vragen om adaptieve oplossingen.

3.1 Beleids- en onderzoeksproces ruimtelijke ontwikkeling en klimaatadaptatie (0)

De gebiedsontwikkeling start al voor de initiatieffase. Overheden en private partijen hebben een visie over wat nieuwbouwprojecten bijdragen aan de doelen van de organisaties. Voor een goede basis voor klimaatadaptieve nieuwbouw leggen provincies deze ambities vast in het provinciale omgevingsverordening en de omgevingsvisie, de waterschappen in de keur en de gemeenten in de omgevingsvisies en -plannen en (hemel)-waterverordening. Private partijen (ontwikkelaars en corporaties) verwoorden deze ambitie in “position papers” of andere ambitiedocumenten. Gemeenten en corporaties stellen samen prestatieafspraken vast. De doelen voor klimaatadaptief bouwen passen goed in deze ambitie- en beleidsdocumenten.

Het vergaren en ontsluiten van informatie is een belangrijke basis voor klimaatadaptatie, beperken van bodemdaling en bevorderen van biodiversiteit. Ook de stresstesten voor (hitte, droogte, wateroverlast en gevolgbeperking), het klimaatadaptatiebeleid en risicodialogen om klimaatknelpunten te prioriteren zijn onderdeel van het beleidsproces en het latere planproces. Ook informatie over de ondergrond, de risico’s van bodemdaling, het oppervlaktewater (o.a. legger van het waterschap) en de grondwaterstanden is noodzakelijk voor een klimaatadaptieve ontwikkeling. Voor biodiversiteit zijn gegevens beschikbaar van de aanwezige soorten flora en fauna en zijn aanvullende onderzoeken vaak verplicht.

Deze informatie is veelal digitaal openbaar ontsloten. Met de komst van de Omgevingswet is dat een verplichting in de vorm van het Digitale Stelsel Omgevingswet.

3.2 Initiatieffase (1)

1.1 Verstedelijkings-strategie en grondbeleid

Gemeenten en provincies bepalen met verstedelijkingsstrategie en een verstedelijkingsakkoord hoe en waar de groei van stedelijk gebied op de lange termijn plaatsvindt. Via het grondbeleid bepalen gemeenten en ontwikkelaars of, hoe en waar er gebouwd wordt via de aankoop van grond voor nieuwbouw. Klimaatadaptief bouwen en het waterbelang (met waterschappen aan tafel) moet onderdeel zijn van een afwegingskader voor de strategische keuzes in beide strategische plannen. Dit vindt plaats in een interactief proces waarbij economische haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en klimaat- en milieueisen met elkaar worden afgewogen en afgestemd.

3.3 Haalbaarheidsfase (2)

3.3.1 Definitie

2.1 Ontwikkel-strategie/visie gebied	Een concrete ontwikkeling start met een ontwikkelstrategie (ook wel masterplan of ontwikkelvisie genoemd). Dit is een integraal planproduct waarin de partij met een grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar) de ambities, de gewenste functies, het bouwprogramma, het beoogde ruimtelijke beeld en een eerste financieel kader vastlegt. Bij een ontwikkelvisie voor een gemeente ligt het accent op beleidsimplementatie en van een ontwikkelaar op marktbehoefte. Het proces start met onderzoek van de (fysieke) eigenschappen én de relevante thema’s en doelen voor duurzaamheid en klimaatadaptatie. (Bijvoorbeeld: is het mogelijk om de biodiversiteit een impuls te geven of in hoeverre is bodemdaling een relevant thema voor het plangebied?) Deze analyse is een belangrijk onderdeel van klimaatadaptief bouwen, om de fysieke eigenschappen van een gebied zo goed mogelijk te benutten. Zo wordt klimaatadaptatie betaalbaar, adaptief (op de relevante thema’s) en integraal opgenomen in de ontwikkeling.
2.1 Ontwikkel-strategie/visie gebied	Een concrete ontwikkeling start met een ontwikkelstrategie (ook wel masterplan of ontwikkelvisie genoemd). Dit is een integraal planproduct waarin de partij met een grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar) de ambities, de gewenste functies, het bouwprogramma, het beoogde ruimtelijke beeld en een eerste financieel kader vastlegt. Bij een ontwikkelvisie voor een gemeente ligt het accent op beleidsimplementatie en van een ontwikkelaar op marktbehoefte. Het proces start met onderzoek van de (fysieke) eigenschappen én de relevante thema’s en doelen voor duurzaamheid en klimaatadaptatie. (Bijvoorbeeld: is het mogelijk om de biodiversiteit een impuls te geven of in hoeverre is bodemdaling een relevant thema voor het plangebied?) Deze analyse is een belangrijk onderdeel van klimaatadaptief bouwen, om de fysieke eigenschappen van een gebied zo goed mogelijk te benutten. Zo wordt klimaatadaptatie betaalbaar, adaptief (op de relevante thema’s) en integraal opgenomen in de ontwikkeling.
2.2 Milieueffect-rapportage	Milieueffectrapportages zijn onderdeel van het planologisch proces voor ruimtelijke visies, ontwikkelingen en projecten met een impact op het milieu. De milieueffectrapportages worden door de initiatiefnemer uitgevoerd. Bij grote ontwikkelingen wordt eerst een Notitie Reikwijdte en Detailniveau opgesteld. Vervolgens wordt de milieueffectrapportage opgesteld en voorgelegd aan de commissie voor de MER. Naast traditionele milieuthema’s als lucht en bodem is klimaatadaptatie steeds meer een apart thema in de MER. De doelen en eisen zijn inpasbaar in dit proces.
2.3 Grond-/vastgoed-exploitatie	In de grond- en vastgoedexploitatie legt de partij met een grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar) de financiële kaders vast. Hierin worden de kosten en opbrengsten voor de grond en de gebouwen opgenomen met als doel een rendabele én toekomstbestendige ontwikkeling. De kosten voor klimaatadaptatie, beperken van bodemdaling en bevorderen van biodiversiteit in het bouw- en woonrijp maken dienen hierin te worden opgenomen met de gebouwgebonden maatregelen.
2.4 Tender of overeenkomst gebied of gebouw	Voor de publiek-private samenwerking zijn er twee hoofdopties. Een gemeente organiseert een aanbesteding voor ontwikkeling van grond in eigendom van de gemeente. De ontwikkelvisie is daarbij een van de kaders. Op deze aanbesteding kunnen ontwikkelaars inschrijven. Hierbij is het essentieel dat klimaatadaptief bouwen (via relevante doelen en meetbare eisen) onderdeel is van een programma van eisen (de ondergrens), bestemmings-, omgevingsplan of een kavelpaspoort. Daarnaast zijn meetbare gunningscriteria mogelijk die extra ambitie of prestaties belonen bij de beoordeling. Een ontwikkelaar heeft zelf grond in bezit en sluit een anterieure overeenkomst met de gemeente over de voorwaarden waaronder de ontwikkeling mag plaatsvinden. De ontwikkelvisie is daarbij een van de kaders. In de overeenkomst kunnen relevante eisen en doelen opgenomen worden, bijvoorbeeld in een kavelpaspoort of programma van eisen.
2.5 Stedenbouw-kundig plan gebied	Het stedenbouwkundig plan is voor de partij met een grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar) het integrale ontwerp voor de gebiedsontwikkeling. Het vormt de basis voor de grondexploitatie, (anterieure) overeenkomsten en voor het bestemmings- of omgevingsplan. Ook kan het samen met een beeldkwaliteitsplan voor de gebouwen, als toetsingskader dienen voor ontwerpen van gebouwen en openbare ruimte. Het stedenbouwkundige plan legt de verdeling tussen openbaar terrein en privaat terrein, de oppervlaktewater en groen, de bouwhoogtes, het aantal woningen en de inrichting van de openbare ruimte op hoofdlijnen vast. Een handboek voor de inrichting van de openbare ruimte van gemeenten biedt een belangrijke basis voor deze inrichting (via regels en afwijkingen). Het is essentieel dat het handboek een klimaatadaptief karakter heeft of klimaatadaptieve afwijkingen toelaat.
2.6 Gebiedsplan of -advies water, groen en klimaat	Een gebiedsadvies voor water, groen en klimaat zorgt voor afstemming van het stedenbouwkundig plan op het bodem-, water- en ecosysteem in het gebied en op eisen voor klimaatadaptief bouwen. Dit is nog niet standaard in een ontwikkeling. In het plan brengt een ontwikkelaar of gemeente met het waterschap het ruimtebeslag voor water, groen en klimaat op het juiste moment in beeld, inclusief boven- en ondergrondse ruimte, kosten en de meerwaarde voor de gebiedskwaliteit. Adaptiviteit is hier onmisbaar: wat is ervoor nodig om nieuwe klimaatinzichten mee te nemen? In dit plan kunnen modelanalyses opgenomen worden die berekenen of bijvoorbeeld maatregelen tegen hittestress of wateroverlast voldoende zijn voor de prestatie-eisen op hitte of wateroverlast.

In de praktijk: Duidelijke ambities zorgen voor een beter eindresultaat in Vijfheerenlanden

Broekgraaf Noord is een ontwikkellocatie voor 500 tot 800 woningen ten noordwesten van Leerdam. Vroeg in het ontwikkelproces heeft de gemeente Vijfheerenlanden al specifieke eisen gesteld aan klimaatadaptatie, energie en circulariteit in het ambitiedocument voor de wijk. Dit ambitiedocument gaat bijvoorbeeld uit van natuurinclusief bouwen door groen als nutsvoorziening te zien, die doorloopt tot aan de voordeur van de woning en door veel ruimte te creëren voor fiets- en wandelroutes om autogebruik te ontmoedigen. Met deze uitgangspunten kunnen slimme combinaties gemaakt worden, die leiden tot een duurzame, gezonde, klimaatadaptieve en groene wijk.

Na de participatiefase worden de eisen opgenomen in het vast te stellen programma van eisen. Door deze eisen zo vroeg mogelijk in het proces te formuleren zorgt de gemeente ervoor dat klimaatadaptatieve maatregelen juridisch geborgd worden en integraal verweven kunnen worden in het ontwerp. (Meer info: www.broekgraaf.nl)

Schets Broekgraaf-Noord (bron: IMOSS)

3.3.2 Ontwerp

2.7 Voorlopig ontwerp gebouw	In het voorlopig ontwerp van de gebouwen werkt een ontwikkelaar of corporatie op basis van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan het ontwerp van de gebouwen uit. Dit is de planfase in het ontwerp waarin gebouw- en perceelgebonden maatregelen en/of voorzieningen worden opgenomen. Bijvoorbeeld om hitte in het gebouw tegen te gaan of natuurinclusieve maatregelen op het gebouw toe te passen.
2.8 Bestemmings- of omgevingsplan gebied (inclusief ruimtelijke onderbouwing)	Het bestemmings-of omgevingsplan is het planologisch kader voor de ontwikkeling. Dit plan kan ook tijdens de eerdere definitiefase worden opgesteld. Via een publieke planprocedure beslist de gemeente over de ruimtelijke eisen en indeling, soms in afstemming met ontwikkelaars en corporaties. Ook is het inhoudelijke kader voor de latere toetsing van omgevingsvergunningen. In het plan kunnen de doelen en eisen voor klimaatadaptatie geselecteerd en opgenomen worden. De ruimtelijke onderbouwing kan hier nader op ingaan. De waterparagraaf in het bestemmings- of omgevingsplan beschrijft de uitkomsten uit het proces van de watertoets. De provincie toetst aan de eigen provinciale omgevingsverordening.
2.9 Watertoets	3. De watertoets is voor water en klimaatadaptatie een essentieel onderdeel van de procedure voor een bestemmingsplan. Via het proces van de watertoets speelt het waterschap een actieve rol in het planproces. De toets kan ook in de definitiefase plaatsvinden. Alle wateraspecten worden hierbij betrokken, zoals waterveiligheid en watercompensatie van extra verharding. Dit wordt vastgelegd in de waterparagraaf in het omgevingsplan. Zowel de gemeente als het waterschap toetsen deze bij de vaststelling van het omgevingsplan.
2.10 Inrichtingsplan openbare ruimte (voorlopig en definitief)	In het inrichtingsplan worden de straatprofielen bovengronds en ondergronds uitgewerkt met kabels en leidingen, bomen, ander groen, exacte hoogtepeilen, verhardingen en straatmeubilair. Het inrichtingsplan is daarmee de technische uitwerking van de openbare ruimte, zoals afgebakend in het stedenbouwkundig plan. Meestal wordt dit verzorgd door de partij met een grondpositie (gemeente en/of ontwikkelaar). Het detailniveau is eerst een voorlopig ontwerp en vervolgens een definitief ontwerp. Ook worden de aansluitingen met privaat terrein uitgewerkt, zoals inritten en voordeuren. Een beheertoets door beheerders van de gemeente is een essentieel onderdeel van een inrichtingsplan. Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente is hierbij een belangrijk instrument. Het handboek moet ruimte bieden aan klimaatadaptatie, zoals eerder benoemd bij het stedenbouwkundig plan. Het ontwerp heeft altijd impact op de gebruiks- en beheerfase. Het is daarom belangrijk de consequenties voor het beheer en onderhoud van de inrichting af te stemmen en vast te leggen in een Beheer- en Onderhoudsrapport, zodat de overdracht tijdens de realisatiefase naar beheer soepel verloopt en op de lange termijn functioneert.
2.11 Testen prestaties ontwerp	Het inrichtingsplan en het stedenbouwkundig plan kan met een voorspellende klimaatstresstest doorgerekend worden voor optimalisatie van het ontwerp. Zowel de ontwikkelaar als gemeente of waterschap kunnen dit oppakken of verzoeken. Afhankelijk van de omvang van het plan, de geselecteerde doelen en eisen is dit kwantitatief of kwalitatief. In het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie staat omschreven hoe voor de vier thema’s gevolgbeperking overstromingen, wateroverlast, hitte en droogte een stresstest gedaan kan worden. Ten aanzien van het beperken van bodemdaling en het bevorderen van biodiversiteit zijn door het DPRA geen standaarden vastgelegd. Voor deze thema’s zijn wel methodieken beschikbaar (bijvoorbeeld ‘Levenscyclus Analyses voor Innovatieve Ophoogtechnieken en natuurpuntensysteem voor natuurinclusieve stedelijke ontwikkeling).

3.3.3 Voorbereiding

2.12 Koop/aannemings-overeenkomst	In een koop- en aannemingsovereenkomst leggen de ontwikkelaar, de bouwer en de koper van het gebouw de juridische afspraken vast. In deze overeenkomst kunnen ook doelen en eisen aan de klimaatadaptieve inrichting worden opgenomen, zoals maximale verharding in de tuin, maar ook keuze-opties als regentonnen.
2.13 Definitief ontwerp gebouw	In het definitief ontwerp van het gebouw legt de ontwikkelaar of corporatie de vormgeving, de maten, de inrichting en het bouwkundige ontwerp van het gebouw en het omliggende perceel vast (inclusief klimaatadaptieve, bodemdalingsbestendige en natuurinclusieve voorzieningen). Het definitief ontwerp is de basis voor de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de bouw van het gebouw en het aanlegprincipe van de ondergrond (kavel/openbaar gebied).
2.14 Contract en voorbereiding bouw- en woonrijp maken	Afhankelijk van de fasering van de ontwikkeling wordt het stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan door de opdrachtgevende partij (gemeente en/of ontwikkelaar) uitgewerkt en aanbesteed in een of meerdere contracten voor het bouw- en woonrijp maken. Het bouwrijp maken richt zich op het grondwerk (in gebieden met bodemdaling ook op ophogen en voorbelasten van het terrein) en de aanleg van bouwwegen en riolering voor de start van de bouw. Dit is het laatste moment om nieuwe klimaatinzichten mee te nemen in ontwerpen of eisen zonder dat dit leidt tot contractaanpassing. Het woonrijp maken vindt plaats na de oplevering van de woningen en betreft de definitieve inrichting van de openbare ruimte, zoals bomen en verharding. Het bouw- en woonrijp maken moet in samenhang met elkaar ontworpen worden om fouten te voorkomen. Aanbesteding kan in verschillende contractvormen: Een gedetailleerd ontwerp wordt aanbesteed waarbij de aannemer beperkte ontwerpvrijheid heeft. In dat geval zal de ‘as built’ situatie, en dus de inrichting op het gebied van klimaatadaptatie, nauwelijks afwijken van het ontwerp. De toetsing, zoals in deze Leidraad 2.0 is opgenomen, richt zich op toetsing van functioneren van het ontwerp. Een functioneel ontwerp wordt door middel van een UAV-gc contract aanbesteed, dan heeft de uitvoerende partij (de aannemer) veel ontwerpvrijheid. Tijdens de realisatie toont de bouwer aan met verificatie- en toetsrapportages dat het ontwerp voldoet aan het contract. In het contract dient dus duidelijk te zijn hoe de aannemer de mate van klimaatadaptatie aantoont. Deze Leidraad 2.0 geeft ook hiervoor houvast en duidelijkheid.
2.15 Omgevings-vergunningen	Via een omgevingsvergunning vraagt de opdrachtgevende of uitvoerende partij (gemeente, corporatie, ontwikkelaar, bouwer of aannemer) toestemming voor werkzaamheden. Het toevoegen van verharding en graven van water vereist een vergunning bij het waterschap. Bouwen vereist een vergunning bij de gemeente. Dit is een laatste toetsmoment of aan de eisen voor klimaatadaptief bouwen is voldaan en het effect van de maatregelen en/of voorzieningen voldoende is. Passende expertise en voldoende capaciteit bij de overheden is hierbij essentieel.

3.4 Realisatiefase (3)

3.1 Bouwrijp maken

Het bouwrijp maken vindt – voor de start van daadwerkelijke bouw – gefaseerd plaats door de aannemer. Het kan in zettingsgevoelig gebied meer dan een jaar duren, omdat de voorbelasting en ophoging tijd nodig hebben om restzetting van bouwgrond te beperken. Ook vindt de aanleg van waterpartijen, riolering, bouwwegen en nutsvoorzieningen plaats. De gemeente en het waterschap hebben de bevoegdheid om te controleren of aan de vergunningsvoorwaarden voor klimaatadaptiviteit wordt voldaan.

Ook tijdens de uitvoering is klimaatadaptiviteit van groot belang, want tijdens de bouw kan bijvoorbeeld hevige neerslag of droogte optreden. Daarom moeten klimaatadaptieve maatregelen zo vroeg mogelijk worden aangelegd. Bovendien moet (o.b.v. de Natuurbeschermingswet en eventuele ontheffingen) de bestaande biodiversiteit tijdens de bouw beschermd blijven. Het toezicht en handhaving op de realisatie van alle maatregelen is onmisbaar. Ondergrondse voorzieningen en monitoring van ophoging en voorbelasting verdienen extra aandacht, omdat deze later niet meer toegankelijk zijn.

3.2 Bouw gebouw

Als de vergunningen onherroepelijk zijn en aan de voorwaarden is voldaan, start de bouwer. Vooraf heeft het bouwrijp maken plaatsgevonden, zodat de bouwplaats bereikbaar is en voorzien is van bouwwater, bouwstroom en aansluiting op de riolering.

3.3 Woonrijp maken

Het woonrijp maken vindt gefaseerd ook plaats door de aannemer. Woonrijp maken vindt plaats na oplevering van de woningen en betreft het aanbrengen van de definitieve verharding, groenvoorzieningen, hemelwatervoorzieningen en straatinrichting, zoals bebording. Ook hier is controle door gemeente en waterschap mogelijk.

3.5 Beheerfase (4)

Tijdelijk beheer openbaar terrein	Vanaf de afronding van de aanleg van het openbaar gebied start het tijdelijk beheer door de aannemer. Tijdens deze fase maken bewoners en andere partijen al gebruik van het openbaar terrein.
Oplevering gebouw	De oplevering van het gebouw en het perceel is het moment waarop de bouwer het nieuw gerealiseerde gebouw en perceel in beheer overdraagt aan de koper of corporatie. De bouwer of de gemeente kunnen deze gelegenheid gebruiken om de gebruiker te informeren over het doel van klimaatadaptieve maatregelen en/of voorzieningen. Bijvoorbeeld over klimaatadaptieve tuininrichting en zonwering.
Overdracht openbaar terrein	De overdracht van het openbaar gebied is het moment waarop de opdrachtgevende partij (gemeente en/of ontwikkelaar) en de aannemer van het bouw- en woonrijp maken het nieuw gerealiseerde openbaar gebied in beheer en eigendom overdragen aan de gemeente. De gemeente (of het waterschap) controleert of het gebied in beheer kan worden genomen conform de eerder gemaakte afspraken en verwerkt de nieuwe gebieden in de beheerplannen en -budgetten. De gemeente onderzoekt en monitort de werking van de klimaatadaptieve maatregelen en/of voorzieningen.

In de praktijk: Beat the heat met koelte netwerk Arnhem

Arnhem werkt voortvarend aan een netwerk van koele plekken en schaduwroutes om de stad bij hitte ook aangenaam te houden. Bij voorkeur kiest de gemeente voor bomen of planten om koele plekken te maken. Op plekken waar groen niet mogelijk is, worden technische mogelijkheden ingezet, zoals bijvoorbeeld schaduwdoeken. Het netwerk wordt zoveel mogelijk op basis van participatie van inwoners en ondernemers gerealiseerd. Het (juridisch) borgen van dit koele netwerk en andere klimaatadaptieve ambities in het gemeentelijke beleid en handelen is van groot belang. Daarom verkent de gemeente hoe bestaande juridische instrumenten, zoals de reguliere watertoets en het puntensysteem voor biodiversiteit, ontwikkeld kunnen worden tot een klimaattoets.

Schaduwplekken in Arnhem (bron: Gemeente Arnhem)